Si está buscando una casa nueva en el mercado, probablemente ya comprenda la importancia de tener un puntaje de crédito sólido y un pago inicial decente para calificar para una hipoteca y cerrar una compra con éxito. Pero entiendes completamente cuán crítico ¿Se han convertido esos dos factores en el mercado inmobiliario hipercompetitivo en el que nos encontramos ahora, que se caracteriza por la escasez de viviendas y tasas de interés históricamente bajas?

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Aquí hay una instantánea de la realidad actual en todo el país: el pago inicial promedio en las 11 áreas metropolitanas más competitivas de los Estados Unidos es del 21 por ciento. según un nuevo estudio de LendingTree . En algunos lugares, como San José, California; Hartford, Connecticut y Cleveland, Ohio, los pagos iniciales de 22 y 23 por ciento son el promedio local. Además, un asombroso 73 por ciento de los compradores en esas áreas metropolitanas competitivas han puntajes de crédito de al menos 720.

En otras palabras, este no es el típico rodeo. Si desea tener éxito en conseguir la casa de sus sueños (o conseguir una casa, punto), lo mejor es tener sus finanzas en óptimas condiciones.

'En el mercado al rojo vivo de hoy, las guerras de ofertas ocurren dentro horas de una casa que sale al mercado. Los posibles compradores deben recurrir a estrategias creativas para sobresalir de la competencia', dice Mark Washburn, agente inmobiliario de Boutique de condominios de Nápoles .

Deberá tener en cuenta los comentarios de Washburn, especialmente si vive en las tres áreas metropolitanas con el los mercados inmobiliarios más competitivos, que según el informe LendingTree son (clasificados en orden) San José, California (pago inicial promedio 23.67 por ciento; porcentaje de compradores con puntaje crediticio de 720 o superior 84 por ciento); San Francisco, California (pago inicial promedio 21.43 por ciento; porcentaje de compradores con puntaje crediticio de 720 o superior 81 por ciento) y Raleigh, Carolina del Norte. (pago inicial promedio 20.39 por ciento; porcentaje de compradores con puntaje crediticio de 720 o superior 70.48 por ciento).

Echemos un vistazo más de cerca a por qué el puntaje de crédito y el pago inicial son tan increíblemente cruciales en los lugares más populares del país y cómo ponerlos en orden antes de embarcarse en el proceso de compra de una casa.

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Por qué estos dos factores han adquirido tanta importancia

Esencialmente, todo se reduce a esto: en un mercado hipercompetitivo, los vendedores pueden ser muy quisquillosos y elegir la oferta con la que se sientan más cómodos, lo que incluye optar por la oferta que podría convertirlos en los mejores. más dinero y que están seguros de que cerrarán con éxito sin contratiempos ni caídas del depósito en garantía.

'En un mercado hipercompetitivo, el comprador debe hacer precisamente eso... competir', dice Daren Herzberg, un corredor de bienes raíces con licencia con Babst + Herzberg, con sede en Nueva York. 'El vendedor tiene dos objetivos al elegir un comprador: el precio más alto y el riesgo más bajo.'

La mayoría de los compradores de vivienda obtienen aprobación previa una hipoteca de un prestamista para financiar la mayor parte de la compra de la propiedad. Y el contrato de venta dependerá de que el comprador asegure finalmente esa hipoteca si el vendedor acepta su oferta. Sin embargo, en caso de que el posible comprador no obtenga la aprobación para esa hipoteca, puede cancelar el contrato de compra, dejando al vendedor de la casa en la estacada.

'Cuando un comprador de vivienda tiene un pago inicial fuerte o alto y un puntaje de crédito justo, da la presunción de que el comprador puede manejar cómodamente la hipoteca, y si se acepta su oferta, es posible que no se quede fuera del depósito en garantía', dice Chantay Bridges, de EXP Realty con sede en Los Ángeles . 'Lo último que quiere un vendedor es comenzar con un comprador y luego descubrir que su aprobación previa nunca se convirtió en una aprobación [y] no pueden comprar la casa'.

Ryan McPartland, director y asesor hipotecario de Mortgage Acuity, dice que en medio de este contexto, lo más crítico es el pago inicial, particularmente el depósito de garantía.

'El proceso de pensamiento general es que cuanto más dinero estés dispuesto a poner, más piel tendrás en el juego, más fuerte serás el comprador', dice McPartland. 'Los pagos iniciales más grandes suelen ser indicativos de compradores más calificados y serios. La capacidad de ahorrar una gran suma de dinero habla muy bien de la solidez financiera y la responsabilidad de los compradores. Claramente, este no es siempre el caso, sin embargo, en la mayoría de los casos lo es.

Esta línea de pensamiento es particularmente cierta cuando se trata del depósito de garantía, que es el depósito que un comprador potencial deposita antes de cerrar una casa para demostrar que se toma en serio la compra.

'Si el comprador no cumple con sus requisitos contractuales en términos de asegurar un compromiso de hipoteca dentro de un plazo acordado, el vendedor puede quedarse con el depósito de garantía del comprador. Cuanto mayor sea el depósito de garantía, mayor será el riesgo para el comprador y menor para el vendedor. Cuanto menor sea el riesgo para el vendedor, más atractiva será la oferta”, añade McPartland.

Entonces, todo eso explica por qué los depósitos han tomado una importancia significativa. Pero, ¿qué pasa con los puntajes de crédito, te preguntarás? Hay muchas razones por las que el puntaje de crédito es importante, pero aquí hay una observación particularmente importante.

El buen crédito se traduce en más productos de préstamo para que los compradores de vivienda elijan, dice Mark Meyerdirk, corredor principal de Wahsington D.C. Corredores Urbanos . Y cuando los vendedores de viviendas tienen innumerables ofertas para elegir, sus agentes a menudo priorizarán la solidez financiera de un comprador potencial teniendo en cuenta la financiación del comprador. escribe .

'Dejando a un lado las ofertas en efectivo, los compradores que utilizan financiamiento convencional son preferidos a los préstamos de la FHA o VA', dice Meyerdirk. 'Por lo tanto, un comprador que tiene la capacidad de 'volverse convencional' tiene más posibilidades de éxito cuando compite con otros compradores'.

Formas de diferenciarse de la competencia

Dada esta realidad, hay una variedad de formas de mejorar sus probabilidades de tener éxito como comprador de vivienda, incluida la obvia: mejorar su puntaje de crédito y aumentar su pago inicial.

'Hay una multitud de prestatarios con buen crédito en este momento. Debido a esto, se ha vuelto mucho más importante sobresalir como prestatario y mantener un excelente crédito y un excelente balance general', dice Adem Selita, director ejecutivo y cofundador de La empresa de alivio de la deuda .

Algunas de las mejores maneras de mejorar y mantener su puntaje de crédito incluyen reducir los saldos de sus diversas tarjetas de crédito y préstamos, no hacer ningún pago atrasado y mantener su relación total de deuda a ingresos (DTI) lo más baja posible.

'Asegúrese de obtener su DTI lo más bajo posible. La manera más fácil de hacerlo es pagando préstamos y obligaciones con saldos más pequeños que pueden tener un impacto negativo en sus gastos mensuales y, por lo tanto, en su DTI', explica Selita. 'Las cuentas que probablemente serán las culpables en este escenario son las cuentas de tarjetas de crédito, préstamos personales, préstamos para estudiantes y préstamos para automóviles. Si tiene alguno de estos tipos de cuentas y está relativamente cerca de liquidarse, tome algo de dinero extra para pagarlas por completo. Esto reducirá su DTI y, como beneficio adicional, aumentará su puntaje de crédito.

Haz una oferta en efectivo

Si sus fondos son ilimitados (que claramente no es el caso para todos), también podría considerar una oferta en efectivo, que aparentemente se ha vuelto mucho más común. Una oferta en efectivo es exactamente lo que parece: una oferta en efectivo, lo que significa que el comprador de vivienda comprará la propiedad sin tener que obtener un préstamo hipotecario o alguna otra forma de financiamiento.

'No es de extrañar que estas ofertas sean más atractivas para el vendedor, ya que se elimina el riesgo de que la financiación de un posible comprador fracase, una vez más, lo que da como resultado un tiempo de cierre más rápido', dice Washburn, de Naples Condo Boutique. “Todas las ofertas en efectivo parecen estar en su punto más alto en este momento, particularmente en mercados de segunda residencia como Naples, Florida. Muchos de nuestros compradores han obtenido ganancias significativas en sus carteras financieras y están transfiriendo estas ganancias a bienes raíces”.

En medio de las condiciones actuales del mercado, los compradores en efectivo tienen una ventaja significativa sobre un comprador tradicional que busca financiar la compra de una vivienda, dice Washburn.

Incluir prueba de fondos al hacer una oferta

Una forma mucho menos costosa de hacer que su oferta por una casa sea más competitiva es proporcionar una prueba de los fondos al ofertar por una casa, dice Meyerdirk, de Urban Brokers. Básicamente, esto significa proporcionar documentación de sus activos financieros, que se puede utilizar para establecer su solidez financiera con un vendedor, asegurándoles que es probable que el trato no fracase.

'Los compradores pueden demostrar su solidez financiera proporcionando pruebas de los fondos', explica Meyerdirk. 'Los compradores que hagan esto deben asegurarse de incluir cuentas de jubilación (suponiendo que tengan la opción de pedir prestado contra ellas) junto con los fondos de las cuentas corrientes y de ahorro a los que tengan acceso'.

condonación de contingencias

Una última forma de hacer que su oferta sea aún más atractiva para un vendedor es renunciar a la mayoría de las contingencias. Es otro consejo que Washburn ofrece a sus posibles compradores de vivienda.

'La única manera de competir es tener la menor cantidad posible de contingencias en la oferta', explica. 'Una contingencia es una condición que debe cumplirse antes de que el comprador proceda. Por ejemplo, la oferta de un comprador puede estar supeditada a que el comprador venda su casa, oa la tasación del valor de la casa del vendedor, o sujeta a una inspección positiva de la propiedad'.

Generalmente, Washburn les dice a sus clientes que nunca renuncien a la contingencia de inspección, y por buenas razones. Si lo hace, puede llevar a sorpresas desagradables para el comprador en forma de reparaciones sustanciales que pueden necesitar hacerse más adelante si la casa tiene problemas estructurales. Pero como comprador, puede considerar renunciar a otras contingencias menos críticas.

'El mercado actual significa que los compradores de viviendas deben hacer todo lo posible para comprar una casa, mientras que renunciar al menos a una contingencia normal puede ayudarlo a sobresalir, tenga cuidado antes de proceder con algunas de estas protecciones vitales', dice Washburn.