Para los no iniciados, las hipotecas pueden parecer el obstáculo más complicado en su futuro financiero. ¿Préstamos convencionales y no convencionales? ¿Seguro hipotecario privado? ¿Hipotecas a treinta años? Hay suficiente terminología para asustar incluso al comprador de vivienda por primera vez mejor financiado. Afortunadamente, todo este lenguaje relacionado con las hipotecas se puede aprender con un poco de esfuerzo.

Si quiere comprar una casa, tendrá que averiguar todo este galimatías hipotecario, y no hay mejor momento que el presente, cuando las tasas hipotecarias están en mínimos históricos. Siga leyendo para conocer cinco cosas que debe averiguar antes de comenzar la búsqueda de su casa, y estará listo cuando sea el momento de comenzar a hablar con los prestamistas hipotecarios.

Solo recuerde: si todo parece abrumador, un planeador financiero (o un amigo o familiar que tenga conocimientos de dinero) puede ayudarlo a guiarlo a través del proceso. Comprar una casa es un maratón, no un sprint, y no tiene que hacerlo solo.

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1 Averigüe cuánta hipoteca puede pagar

A menos que tenga un alijo secreto de dinero en efectivo escondido en algún lugar, suficiente para gastar un par de cientos de miles de dólares en la casa de sus sueños, necesitará pedir dinero prestado para comprar una casa. El tamaño de la hipoteca para el que puede calificar, entonces, determinará qué propiedades se encuentran dentro de su rango de precios. Antes de comenzar a considerar seriamente las casas, debe averiguar cuánta hipoteca y, por extensión, cuánta casa, puede pagar.

Sus ingresos dictan la capacidad de su préstamo, dice Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, asesor de gestión patrimonial de Northwestern Mutual.

Cuando intente calificar para un préstamo, deberá proporcionar un comprobante de ingresos. Los prestamistas también verificarán sus informes crediticios para identificar qué otras formas de deuda (préstamos para estudiantes, préstamos personales, préstamos para automóviles, etc.) tiene. Utilizarán esta información para calcular su relación deuda-ingresos: la cantidad de dinero que debe en relación con sus ingresos. Los prestamistas quieren asegurarse de que sus pagos mensuales de la deuda, incluidos los pagos hipotecarios propuestos, sean asequibles teniendo en cuenta sus ingresos.

La mayoría de los préstamos requieren una relación deuda-ingresos del 43 por ciento, dice Michele Hammond, un asesor de préstamos hipotecarios con Chase Private Client. Por ejemplo, si un cliente gana $ 120,000 por año, eso equivale a $ 10,000 por mes en ganancias brutas. Por lo tanto, un cliente con este escenario generalmente puede calificar para gastar hasta $ 4,300 por mes para todos los gastos que aparecen en el informe crediticio, no solo la vivienda.

En otras palabras, sus ingresos deben ser lo suficientemente altos como para que pueda afrontar fácilmente los pagos de la hipoteca además de cualquier otro pago del préstamo. Para calcular el monto de la hipoteca que puede pagar, divida su salario anual o ingreso familiar por 12. Multiplique ese número por 0.43. Si tiene otras deudas, reste esos pagos mensuales del número. Esta suma final es el pago hipotecario mensual más grande que puede pagar. Para obtener un desglose más detallado de la cantidad de hipoteca que puede pagar, existen varias calculadoras de hipotecas en línea gratuitas; NerdWallet tiene uno genial.

Sin embargo, no es una buena idea solicitar el préstamo más grande posible. Una buena regla general es preguntarse: '¿Cuánto debería pedir prestado?' En lugar de '¿Cuánto podría pedir prestado?', Dice Kathy Cummings, vicepresidente senior de soluciones de propiedad de vivienda y programas de vivienda asequible en Banco de America. Este enfoque se centra en la cantidad que se ajuste cómodamente a su presupuesto.

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Hammond dice que hay varios otros factores, incluido el puntaje crediticio y el monto del pago inicial, que pueden determinar la cantidad de hipoteca que puede pagar, pero los ingresos son un punto de partida útil porque la capacidad de pagar el préstamo es clave.

Sin embargo, cuando esté calculando sus opciones de hipoteca, no solo preste atención a ese pago mensual. Los posibles compradores de vivienda deben comprender que el pago mensual no muestra la imagen completa, dice Nancy DeRusso, vicepresidente senior y directora de coaching de Ayco, una empresa de Goldman Sachs que ofrece programas de asesoramiento financiero patrocinados por la empresa

DeRusso dice que la gente tiende a enfocarse en ese monto de pago mensual, pero hay más, incluidos los costos de cierre, tarifas de tasación e inspección de la vivienda, servicios públicos, reparaciones y más. Algunos de estos costos se pagarán por adelantado y se pagarán en el momento de la compra, pero otros aumentarán el costo mensual de ser propietario de su casa. Para tener una idea de cuáles serán estos costos, DeRusso recomienda hablar con su prestamista o agente inmobiliario sobre los costos iniciales y, una vez que haya encontrado la casa de sus sueños, con el propietario actual sobre los gastos mensuales o anuales que enfrentaba.

2 Verifica tu crédito

Además de analizar sus ingresos, los prestamistas analizarán su puntaje de crédito y sus informes de crédito. Los puntajes de crédito más altos hacen que los prestatarios sean más atractivos para los prestamistas y pueden ayudarlo a obtener una tasa de interés más baja, pero los prestamistas ajustarán sus expectativas de puntajes de crédito en función del entorno económico, dice Williams. Si los tiempos son difíciles y muchas personas no pueden hacer los pagos, los prestamistas pueden endurecer sus restricciones y estar menos dispuestos a prestar dinero a aquellos con puntajes más bajos; pueden aprobar a personas con puntajes de crédito más bajos con mayor libertad si las condiciones son buenas.

Si espera comprar una casa en un futuro cercano y necesitará una hipoteca para pagarla, comience a trabajar ahora para reducir su deuda y su tasa de utilización de crédito (cuánto de su crédito disponible usa en un mes determinado) para aumentar su puntaje de crédito.

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3 Tipos de préstamos de investigación

Es posible que muchas personas no sepan que existen varios tipos de hipotecas, dice Lauren Wybar, CFP, asesor financiero senior de Vanguard Personal Advisor Services. Un posible comprador de vivienda debe comprender los diferentes tipos de préstamos disponibles, cómo pueden calificar y los posibles beneficios que ofrecen.

Una vez que tenga una idea del monto de la hipoteca que puede pagar, comience a investigar los tipos de hipotecas disponibles para usted. Una hipoteca de tasa fija a 30 años es la hipoteca más común en los EE. UU., Pero tiene muchas más opciones, si está interesado.

Préstamos convencionales frente a préstamos no convencionales

Una hipoteca convencional es ofrecida por un prestamista privado, mientras que las hipotecas no convencionales, como la FHA [Administración Federal de Vivienda] o VA [Asuntos de Veteranos], son préstamos del gobierno para compradores calificados específicos, dice Wybar.

Los préstamos convencionales están abiertos a la población en general, son ofrecidos por prestamistas privados y vienen con el pago inicial estándar y los términos que la mayoría de las personas asocian con las hipotecas. Las hipotecas no convencionales están respaldadas por programas gubernamentales, como la FHA o el Departamento de Asuntos de Veteranos, para hacer que la propiedad de vivienda sea más accesible para ciertos grupos.

Las barreras de entrada son mucho más bajas, dice Williams sobre los préstamos de la FHA, que generalmente están disponibles para personas con puntajes crediticios más bajos. Los préstamos no convencionales tampoco siempre requieren un pago inicial del 20 por ciento, lo que hace que la compra de una casa sea mucho más factible para muchas personas. Los préstamos no convencionales también suelen tener tasas de interés más bajas. Sin embargo, no están exentos de inconvenientes, a saber, la necesidad de pagar un seguro hipotecario, más sobre eso a continuación.

Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa variable

Con una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés del préstamo se determina cuando se obtiene el préstamo y permanece igual durante la vigencia del préstamo. (Puede cambiar la tasa de su hipoteca refinanciando, pero el préstamo original seguirá siendo el mismo). Hipotecas de tasa variable (también llamadas hipotecas de tasa ajustable o ARM ), por otro lado, tienen tasas que se pueden ajustar durante la vigencia del préstamo después de un período introductorio.

Las hipotecas de tasa variable generalmente vienen con una tasa más baja y un pago mensual más bajo al comienzo del préstamo, dice Hammond, pero también son conocidas por poner a los prestatarios en serios problemas: una forma de hipotecas de tasa ajustable ayudó a contribuir a los retrasos Crisis de la vivienda de 2000. Después de un período de tiempo determinado, las tasas de interés de las hipotecas de tasa variable pueden cambiar, subir o bajar en línea con fuerzas económicas más importantes. Si la tasa baja, los prestatarios ahorran dinero, pero si la tasa sube, los prestatarios pueden enfrentarse a pagos mensuales mayores (posiblemente inasequibles). Las tasas de interés de las hipotecas de tasa variable cambian según un calendario establecido que puede ser anual o mensual, pero es impredecible si suben o bajan.

Las hipotecas de tasa variable o tasa ajustable se pueden utilizar en beneficio del prestatario, pero cualquiera que desee obtener uno de estos préstamos debe estar seguro de que comprende las posibles implicaciones. Sin embargo, si se hacen correctamente, estas hipotecas pueden ayudar a los prestatarios a ahorrar dinero.

Los clientes que opten por hipotecas de tasa variable deben comprender completamente todos los riesgos asociados con permanecer en el préstamo una vez que finaliza el período introductorio y la tasa se vuelve ajustable, dice Hammond. Las hipotecas de tasa variable suelen ser una opción para los clientes que planean mudarse dentro de un período de tiempo determinado o para aquellos que tienen la capacidad de pagar una hipoteca por completo en un período corto de tiempo.

Las hipotecas de tasa fija son ciertamente más consistentes, pero si se retiran cuando las tasas son altas y luego bajan las tasas de interés, los prestatarios tendrían que refinanciar, un proceso a veces costoso, para aprovechar esas tasas más bajas. Sin embargo, si puede obtener una hipoteca cuando las tasas son bajas, como sucedió durante la crisis económica de COVID-19, es posible que esté listo para la vigencia de su préstamo.

Hipotecas a 10, 15, 20 y 30 años

Aunque se habla más comúnmente de hipotecas a 30 años, puede obtener una hipoteca por muchos incrementos de tiempo diferentes. La cantidad de años determina cuánto tiempo tiene para pagar su hipoteca: la querida hipoteca de 30 años le da a las personas 30 años para pagar el costo del préstamo de la vivienda, más intereses. Una hipoteca a 10 años, por otro lado, les da a las personas solo 10 años para pagar el costo total de su préstamo hipotecario, con intereses, pero están libres de deudas después de solo una década.

Cada incremento tiene sus propios beneficios y método para determinar las tasas de interés, pero en general, usted ahorra dinero en general con préstamos más cortos. Sus pagos mensuales serán mucho mayores con un préstamo a 15 años, pero pagará menos a largo plazo, porque paga menos en intereses y deja de pagar todos juntos después de 15 años, cuando el préstamo se cancela y usted ser dueño de su casa en su totalidad. Los préstamos más cortos también tienden a tener tasas de interés más bajas, porque los prestamistas ven los plazos de préstamo más cortos como inversiones menos riesgosas que los más largos, y permiten a los propietarios construir equidad de la vivienda mas rapido.

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Todo tiene sentido cuando recuerda que el interés es el costo de pedir dinero prestado: cuando pide dinero prestado por más tiempo, tendrá que pagar más por ese tiempo. Cuando pides dinero prestado a alguien y no es necesario reembolsarlo en su totalidad durante 30 años, tienes que pagar por el lujo del tiempo, y ese pago adicional toma la forma de intereses.

Antes de luchar por una hipoteca a 10 o 15 años para ahorrar dinero, recuerde que estos préstamos tienen pagos mensuales más elevados. Los préstamos más largos tienen pagos más bajos, lo que permite a las personas comprar casas más grandes, mejores o mejor ubicadas por las que tienen más tiempo para pagar. También pueden ahorrar dinero para otros fines (educación, jubilación, etc.) o invertirlo sin dejar de pagar su deuda. Con préstamos más cortos, corre el riesgo de recibir un pago mensual tan alto que no puede ahorrar dinero.

Si bien siempre es posible liquide su hipoteca antes de tiempo, Es importante considerar qué plazo de préstamo es mejor para sus planes financieros a largo plazo.

4 Calcule su pago inicial

El pago inicial es la cantidad inicial de dinero que paga por su casa. Pagar una casa no es todo a través de una hipoteca: también tiene que depositar un poco de dinero por adelantado para comprar su propiedad. Tradicionalmente, los prestamistas piden el 20 por ciento del costo total de la casa: si está pensando en una casa de $ 200,000, eso significa que necesita al menos $ 40,000 para un pago inicial, más los costos de cierre asociados y las tarifas iniciales del proceso de compra.

Ahorrar suficiente dinero para ese pago inicial es una barrera común para la propiedad de una vivienda: incluso si las personas tienen suficientes ingresos para pagar los pagos mensuales de la hipoteca, ahorrar esa cantidad de dinero puede llevar años. Afortunadamente, hay préstamos que no requieren un pago inicial del 20 por ciento. Los préstamos no convencionales, como los préstamos FHA o VA, aceptan pagos iniciales más bajos en función de una variedad de factores, incluidos los ingresos. También existen programas privados y respaldados por el gobierno en la mayoría de las áreas que pueden ayudar con los pagos iniciales, los costos de cierre y la asequibilidad para hacer que la propiedad de la vivienda sea más accesible, dice Cummings.

Los pagos iniciales más bajos suenan muy bien, pero generalmente conducen a pagos mensuales más altos. Volviendo a esa casa de $ 200,000: si hace un pago inicial de $ 40,000, solo debe $ 160,000 más intereses. Si realiza un pago inicial menor, deberá más dinero en su hipoteca durante el mismo período de tiempo, por lo que sus pagos mensuales serán mayores. (También existe la posibilidad de que tenga que pagar un seguro hipotecario privado o un seguro hipotecario, que se explica a continuación). Cuanto más deposite, menos deberá: tendrá que pagar un préstamo menor. Un pago inicial más bajo puede parecer un buen negocio, pero antes de hacerlo, considere cómo afectará sus pagos mensuales.

Si desea comprar una casa, investigue qué tipo de pago inicial podría necesitar y comience a ahorrar. Incluso si puede pagar menos del 20 por ciento de su pago inicial, tener dinero extra en el banco no le perjudicará.

5 Obtenga más información sobre el seguro hipotecario privado (PMI) y el seguro hipotecario

El seguro hipotecario privado y el seguro hipotecario son cargos adicionales a su pago hipotecario mensual. Por lo general, se requieren cuando un comprador de vivienda realiza un pago inicial de menos del 20 por ciento del precio de compra de la vivienda y protegen al prestamista, no al propietario, en caso de que el propietario ya no pueda realizar los pagos de su préstamo hipotecario.

Si un posible comprador de vivienda no puede encontrar el dinero para un pago inicial del 20 por ciento, los prestamistas pueden verlo como un prestatario arriesgado. Es posible que aún aprueben el préstamo hipotecario, pero en muchos casos, vendrá con el requisito de que el prestatario pague una prima de seguro hipotecario. El seguro hipotecario privado está asociado con los préstamos convencionales, con tasas que varían según el monto del pago inicial y el puntaje crediticio. Según Hammond, normalmente es un costo anual adicional de entre el 0,3 y el 1,5 por ciento de su hipoteca, aunque puede variar.

La mayoría de los préstamos no convencionales, en particular los préstamos de la FHA, requieren un seguro hipotecario. Si bien los términos y las tasas varían dependiendo de si tiene un préstamo de la FHA o un préstamo del USDA, el seguro hipotecario aumenta el monto de su préstamo y el costo general de su préstamo, de acuerdo con la Oficina de Protección Financiera al Consumidor.

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Considere el seguro hipotecario privado y el seguro hipotecario como la desventaja de hacer un pago inicial más pequeño. Si bien inicialmente está ahorrando dinero, sus pagos mensuales serán mayores de lo que hubieran sido con un pago inicial del 20 por ciento. En la mayoría de los casos, el seguro hipotecario privado ya no es necesario una vez que tenga el 20 por ciento del capital social en su casa, una vez que haya pagado aproximadamente el 20 por ciento del precio de venta de la casa a través de su pago inicial y pagos mensuales. Para determinar que tiene un 20 por ciento de capital, es probable que deba refinanciar para eliminar el mandato de PMI.