Si está buscando una casa nueva, probablemente ya comprenda la importancia de tener un puntaje crediticio sólido y un pago inicial decente para calificar para una hipoteca y cerrar con éxito una compra. Pero entiendes completamente que tan crítico Estos dos factores se han convertido en el mercado hipotecario hipercompetitivo en el que nos encontramos en este momento, que se caracteriza por la escasez de viviendas y tasas de interés históricamente bajas.

Aquí hay una instantánea de la realidad actual en todo el país: el pago inicial promedio en las 11 áreas metropolitanas más competitivas de los Estados Unidos es del 21 por ciento según el nuevo estudio de LendingTree . En algunos lugares, como San José, California; Hartford, Connecticut y Cleveland, Ohio, los pagos iniciales del 22 y el 23 por ciento son el promedio local. Además, un asombroso 73 por ciento de los compradores en esas áreas metropolitanas competitivas puntajes de crédito de al menos 720.

En otras palabras, este no es el típico rodeo. Si desea tener éxito en conseguir la casa de sus sueños (o conseguir una casa, punto), es mejor tener sus finanzas en la mejor forma.

'En el mercado al rojo vivo de hoy, las guerras de ofertas ocurren dentro horas de una casa que sale a la venta. Los posibles compradores deben recurrir a estrategias creativas para diferenciarse de la competencia '', dice Mark Washburn, agente inmobiliario de Boutique de condominios en Nápoles .

Deberá tener en cuenta los comentarios de Washburn, especialmente si vive en las tres áreas metropolitanas con la los mercados de vivienda más competitivos, que según el informe LendingTree son (clasificados en orden) San José, California (pago inicial promedio de 23,67 por ciento; porcentaje de compradores con puntaje de crédito 720 o superior 84 por ciento); San Francisco, California (pago inicial promedio del 21,43 por ciento; porcentaje de compradores con puntaje de crédito de 720 o más 81 por ciento) y Raleigh, Carolina del Norte. (pago inicial promedio 20,39 por ciento; porcentaje de compradores con puntaje de crédito 720 o superior 70,48 por ciento).

Echemos un vistazo más de cerca a por qué el puntaje de crédito y el pago inicial son tan increíblemente cruciales en las ubicaciones más populares del país y cómo ponerlos en orden antes de embarcarse en el proceso de compra de una vivienda.

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Por qué estos dos factores han cobrado tanta importancia

Básicamente, se reduce a esto: en un mercado hipercompetitivo, los vendedores pueden ser muy quisquillosos y elegir la oferta con la que se sienten más cómodos, lo que incluye optar por la oferta que podría convertirlos en los la mayoría dinero y que están más seguros de que cerrarán con éxito sin contratiempos ni salirse del depósito en garantía.

En un mercado hipercompetitivo, el comprador debe hacer precisamente eso ... competir, dice Daren Herzberg, un corredor de bienes raíces con licencia con Babst + Herzberg, con sede en Nueva York. El vendedor tiene dos objetivos al elegir un comprador: el precio más alto y el riesgo más bajo.

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La mayoría de los compradores de vivienda obtienen aprobación previa para una hipoteca de un prestamista para financiar la mayor parte de la compra de la propiedad. Y el contrato de venta dependerá de que el comprador asegure en última instancia esa hipoteca si el vendedor acepta su oferta. Sin embargo, en el caso de que el posible comprador no sea aprobado para esa hipoteca, puede cancelar el contrato de compra, dejando al vendedor de la casa en la estacada.

Cuando un comprador de vivienda tiene un pago inicial fuerte o alto y un puntaje crediticio justo, da la presunción de que el comprador puede manejar cómodamente la hipoteca, y si se acepta su oferta, es posible que no se salga de la plica, dice Chantay Bridges EXP Realty, con sede en Los Ángeles . Lo último que quiere un vendedor es comenzar con un comprador y luego descubrir que su aprobación previa nunca se convirtió en una aprobación [y] no puede comprar la casa.

Ryan McPartland, asesor principal e hipotecario de Mortgage Acuity, dice que en un contexto así, lo más crítico es el pago inicial, en particular el depósito de garantía.

El proceso de pensamiento general es que cuanto más dinero esté dispuesto a depositar, más piel tendrá en el juego, más fuerte se convertirá en comprador, dice McPartland. Los pagos iniciales más grandes suelen ser indicativos de compradores más serios y calificados. La capacidad de ahorrar una gran cantidad de dinero habla muy bien de la solidez financiera y la responsabilidad de los compradores. Claramente, este no es siempre el caso, sin embargo, en la mayoría de los casos lo es.

Esta línea de pensamiento es particularmente cierta cuando se trata del depósito de garantía, que es el depósito que un comprador potencial realiza antes de cerrar una casa para demostrar que se toma en serio la compra.

Si el comprador no cumple con sus requisitos contractuales en términos de asegurar un compromiso hipotecario dentro de un plazo acordado, el vendedor puede quedarse con el depósito de garantía del comprador. Cuanto mayor sea el depósito de garantía, mayor riesgo correrá el comprador y menor el vendedor. Cuanto menor sea el riesgo para el vendedor, más atractiva será la oferta, agrega McPartland.

Entonces, todo eso explica por qué los depósitos han adquirido una importancia significativa. Pero, ¿qué pasa con los puntajes de crédito? Hay muchas razones por las que el puntaje crediticio es importante, pero aquí hay una observación particularmente importante.

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Un buen crédito se traduce en más productos de préstamos para que los compradores de viviendas puedan elegir, dice Mark Meyerdirk, corredor principal de Wahsington D.C. Corredores urbanos . Y cuando los vendedores de viviendas tienen innumerables ofertas para elegir, sus agentes a menudo priorizan según la solidez financiera de un comprador potencial teniendo en cuenta el financiamiento del comprador. tipo .

Dejando a un lado las ofertas en efectivo, se prefiere a los compradores que utilizan financiamiento convencional a los préstamos de la FHA o VA, dice Meyerdirk. Por lo tanto, un comprador que tiene la capacidad de 'volverse convencional' tiene más posibilidades de éxito cuando compite con otros compradores.

Formas de separarse de la competencia

Dada esta realidad, hay una variedad de formas de mejorar sus probabilidades de tener éxito como comprador de vivienda, incluida la obvia: mejorar su puntaje crediticio y aumentar su pago inicial.

Hay una multitud de prestatarios con buen crédito en este momento. Debido a esto, se ha vuelto mucho más importante destacar como prestatario y mantener un gran crédito y un gran balance general, dice Adem Selita, director ejecutivo y cofundador de The Debt Relief Company .

Algunas de las mejores formas de mejorar y mantener su puntaje crediticio incluyen reducir los saldos de sus diversas tarjetas de crédito y préstamos, no realizar pagos atrasados ​​y mantener la proporción general de deuda a ingresos (DTI) lo más baja posible.

Asegúrese de obtener su DTI lo más bajo posible. La forma más fácil de hacer esto es pagando préstamos y obligaciones con saldos más pequeños que pueden tener un impacto negativo en sus gastos mensuales y, por lo tanto, en su DTI, explica Selita. Las cuentas que probablemente serán las culpables en este escenario son las cuentas de tarjetas de crédito, préstamos personales, préstamos para estudiantes y préstamos para automóviles. Si tiene alguno de estos tipos de cuentas y están relativamente cerca de ser liquidadas, tome un poco de dinero extra para pagarlas por completo. Esto reducirá su DTI y, como beneficio adicional, aumentará su puntaje crediticio.

Haz una oferta en efectivo

Si sus fondos son ilimitados (lo que claramente no es el caso para todos), también podría considerar una oferta en efectivo, que aparentemente se ha vuelto mucho más común. Una oferta en efectivo es exactamente lo que parece: una oferta en efectivo, lo que significa que el comprador comprará la propiedad sin tener que obtener un préstamo hipotecario o alguna otra forma de financiación.

No es sorprendente que estas ofertas sean más atractivas para el vendedor, ya que se elimina el riesgo de que el financiamiento de un posible comprador fracase, lo que resulta en un tiempo de cierre más rápido, dice Washburn, de Naples Condo Boutique. Todas las ofertas en efectivo parecen estar en su punto más alto en este momento, particularmente en los mercados de segundas residencias como Naples, Florida. Muchos de nuestros compradores han obtenido ganancias significativas en sus carteras financieras y están trasladando estas ganancias a los bienes raíces.

En medio de las condiciones actuales del mercado, los compradores en efectivo tienen una ventaja significativa sobre un comprador tradicional que busca financiar la compra de una casa, dice Washburn.

Incluya comprobante de fondos al hacer una oferta

Una forma mucho menos costosa de hacer que su oferta por una casa sea más competitiva es proporcionar prueba de fondos al ofertar por una casa, dice Meyerdirk, de Urban Brokers. Básicamente, esto significa proporcionar documentación de sus activos financieros, que puede usarse para establecer su solidez financiera con un vendedor, asegurándole que no es probable que el trato fracase.

Los compradores pueden demostrar su solidez financiera proporcionando una prueba de fondos, explica Meyerdirk. Los compradores que hagan esto deben asegurarse de incluir cuentas de jubilación (suponiendo que tengan la opción de pedir prestado) junto con los fondos de cuentas corrientes y de ahorros a los que tengan acceso.

Renunciar a contingencias

Una última forma de hacer que su oferta sea aún más atractiva para un vendedor es renunciar a la mayoría de las contingencias. Es otro consejo que Washburn ofrece a sus posibles compradores de vivienda.

La única forma de competir es tener la menor cantidad de contingencias posibles en la oferta, explica. Una contingencia es una condición que debe cumplirse antes de que el comprador proceda. Por ejemplo, la oferta de un comprador puede depender de que el comprador venda su casa, de la tasación del valor de la vivienda del vendedor o de una inspección positiva de la propiedad.

Generalmente Washburn les dice a sus clientes que nunca renuncien a la contingencia de inspección, y por buenas razones. Si lo hace, puede generar sorpresas desagradables para el comprador en forma de reparaciones sustanciales que es posible que deban realizarse en el futuro si la casa tiene problemas estructurales. Pero como comprador, puede considerar renunciar a otras contingencias menos críticas.

El mercado actual significa que los compradores de viviendas tienen que hacer todo lo posible para comprar una casa, mientras que renunciar al menos a una contingencia normal puede ayudarlo a destacarse, tenga cuidado antes de proceder con algunas de estas protecciones vitales, dice Washburn.

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